QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ XÂY DỰNG Ở HÀ NỘI XƯA

                                          


Trước khi người Pháp đến, 15% đất đai thuộc khu buôn bán của thành phố Hà Nội, cùng với 55% đất đai vùng ngoại vi, đều thuộc sự quản lý của tập thể cộng đồng dân cư địa phương. Sau khi thành lập, Hội đồng thị chính tìm cách chiếm đoạt những đất đai đó nhằm thực hiện chính sách đô thị hóa và xây dựng các công trình công cộng. Được nhà cầm quyền bảo hộ chấp thuận năm 1903, tòa thị chính tuyên bố từ nay sẽ là chủ sở hữu duy nhất của những đất công làng xã thuộc thành phố. Đường lối của người Pháp được tiến hành theo ba giai đoạn: trước hết là tịch thu đất công, rồi cộng đồng người Pháp tìm cách mua lại ồ ạt đất tư, cuối cùng tòa thị chính thi hành chính sách cấm xây dựng đối với người bản xứ, bị coi là mất mỹ quan và kém vệ sinh.


Đại lộ Gambetta, nay là phố Trần Hưng Đạo

Trước hết tòa thị chính mở một cuộc “săn lùng đất công” rộng lớn, chỉ trong mấy tháng đã tịch thu gần một phần ba số đất công (2.333 thửa trên 8.528 thửa). Nhưng người dân thành phố đã nhanh chóng phản ứng lại, với sự đồng lõa của chức sắc địa phương. Họ làm giấy chứng nhận các đất công đó thực tế là đất tư, và nộp đơn kiện khiến tòa thị chính lúng túng, không thể trả tiền để chuộc lại và cũng không thể thắng kiện được. Đành phải đi đến thỏa hiệp: tòa thị chính sẽ thuê những đất công đó, khiến nó trở thành “đất của thành phố”, còn người chiếm hữu vẫn được sử dụng như cũ. Như vậy người chủ sở hữu có một vị thế hợp pháp và thành phố, ngoài việc được thu tiền thuê đất, còn đảm bảo là trên đất đó sẽ nhanh chóng được xây dựng nhà gạch, nhằm loại bỏ nhà tranh và những kiến trúc tạm bợ. Tiếp đấy, do ngân sách thiếu hụt, thành phố phải không ngừng bán lại những mảnh đất thuộc thành phố cho dân, mà ưu tiên bán cho những người đã thuê sẵn. Năm nhiều năm ít, việc cho thuê đất và bán đất công xưa đã đem lại 5% cho ngân sách hàng năm của thành phố.

Chính sách đất đai đó vẫn còn có chỗ mập mờ. Thực vậy, thành phố chiếm đoạt đất công, đó là điều mà triều đình xưa cũng không dám làm. Nhưng những đất khẩu phân xưa, tồn tại từ thế kỷ 15, không phải lúc nào cũng được chia đồng đều và công bằng, trên thực tế, từ lâu, bọn hào phú và chức sắc đã mập mờ chiếm đoạt và bán lại để biến thành đất tư. Cho nên bây giờ người dân thành phố cũng biết lợi dụng chính sách mới để biến những đất đó thành sở hữu của mình, lúc đầu là nhờ chiếm đoạt, về sau là nhờ mua bán. Trong vòng hai mươi năm, một số lớn đất công đã được người dân thành phố mua lại, cụ thể là ở vùng ngoại vi.

Trong các khu phố nội thành tình hình có khác vì đất ở đây nằm trong qui chế đất tư. Đến năm 1927, 4.000 người Pháp và Âu đã chiếm hữu một nửa diện tích hiện có, còn lại 120.000 người Việt bị dồn vào trong 45% đất đai. Người Hoa chiếm 5% dân số, nhưng không phải là những chủ đất lớn, vì họ thích đầu tư vào việc buôn bán đem lại nhiều lời lãi hơn. Diện tích trung bình của các chủ sở hữu là 265 m2 đối với người Việt, 504 m2 đối với người Hoa và 2.037 m2 đối với người Âu. Trong số này, gia đình Éminente chiếm 46 mảnh đất và 6 ha, gia đình Demange chiếm 19 mảnh và 2,5 ha, nhà Viterbo 1,5 ha liền một mảnh trên đại lộ Gambetta (Trần Hưng Đạo), hiệu tạp hóa Debeaux có 16 mảnh và 2 ha, nhà Deloustal 6,5 ha, v.v…Nhớ lại những biệt thự đẹp với vườn cây bóng mát thời đó của Hà Nội thì phải biết rằng đấy là nhờ sự chiếm đất của người Pháp.


Phố Hàng Gai

Nhưng trong những khu phố khá giả, vẫn có những chủ đất lớn người Việt. Lê Văn Phúc, người đã mở nhà in ở số 80 Hàng Gai đã có 3.000 m2 đất, nhà doanh nghiệp Bạch Thái Bưởi có gần 4.000 m2 , Hoàng Gia Luận có gần 6.000 m2 liền một mảnh, và Vũ Thị Tín có hơn 1 ha ở ngoại ô phía nam thành phố. Trong 6 mảnh đất tư có diện tích hơn 1 ha, thì một của người Pháp, 2 của người Hoa và 3 của người Việt. Người Pháp chiếm một nửa đất đai thành phố, nhưng không phải chỉ có họ. Cho nên trên bốn con đường tiêu biểu cho khu phố Tây là đại lộ Gambetta và Gia Long, đường Paul Bert và Thợ Nhuộm, những doanh nhân, luật sư, giáo sư, bác sĩ người Việt cũng sở hữu 42 mảnh đất và gần 20% đất đai. Đó là những nhân vật mà người Pháp sẽ hy vọng có thể dựa vào để thiết lập nền bảo hộ của mình. Nhìn chung, người Pháp và giới thượng lưu Việt chiếm hai phần ba đất đai thành phố, điều đó minh họa rõ nét bản chất của chế độ thuộc địa.

Đặc điểm của việc xây dựng trên những đường phố cũ là nhà hình ống. Đây là dạng nhà phổ biến ở nhiều thành phố châu Á, có lẽ là do cộng đồng người Hoa đem lại. Ở Nhật Bản nó được gọi là nagaya, còn ở Hà Nội nó tồn tại trong các phố buôn bán và những khu vực liền kề. Những ngôi nhà này mặt tiền chỉ có từ 2 đến 3 m, còn chiều sâu lên đến 60 m. Không những nó làm cho mặt phố thò ra thụt vào, mà về mặt vệ sinh cũng không được đảm bảo, vì chật chội và ẩm thấp. Đó cũng là một vấn đề mà chính quyền thành phố muốn hạn chế. Tháng 7-1921, một hội đồng gồm các quan chức thành phố và bác sĩ đã biểu quyết qui định từ nay các nhà xây dựng trong khu phố Tây phải có thể tích phòng ở trên 100 m3 và mật độ mỗi người dân phải có 25 m3 nhà ở, cùng với một cái sân bên ngoài tối thiểu là 50 m2. Tất cả các nhà phải cách tường rào ngăn cách với nhà bên cạnh hơn 2 m. Việc bố trí nhà ở như vậy đã ngăn cản việc xây nhà ống và khiến cho giá thành các biệt thự rất đắt. Ngoài ra còn có một nghị định cấm làm nhà ống trên khoảng hai mươi đường phố, mà chỉ được xây nhà theo kiểu Tây.

Sự chia cắt giữa phố Tây và phố ta bây giờ trở thành sự đối lập giữa khu nhà giàu và khu nhà nghèo. Năm 1889, những ngôi nhà gọi là “tạm bợ” chiếm 79% số nhà của Hà Nội, nhưng đến năm 1902 chỉ còn một phần ba. Riêng ở phố Thợ Nhuộm, đến năm 1902 vẫn chưa có một ngôi nhà gạch nào mà chỉ toàn nhà tranh vách đất. Vì vậy mà tòa thị chính đã ra nhiều nghị định loại bỏ nhà tranh ra khỏi những khu phố đẹp, và càng ngày càng đẩy ra xa trung tâm thành phố. Sự thật thì từ năm 1898 đã có nghị định cấm làm nhà tranh vách đất, nhưng vấp phải phản ứng của cơ quan pháp luật khi nhắc nhở rằng: thành phố có quyền cấm xây dựng những nhà mà họ cho là không an toàn và có thể ra lệnh dỡ bỏ những ngôi nhà có thể gây nguy hiểm, nhưng ra lệnh chung dỡ bỏ những ngôi nhà tranh là việc làm bất hợp pháp. Chỉ có thể thực hiện bằng cách trưng mua, nghĩa là có bồi thường thỏa đáng. Trong báo cáo của cơ quan tư pháp còn nói rõ làm như vậy là lạm dụng quyền lực. Vì vậy phải đến năm 1906 chính quyền thành phố mới ra được quyết định từ nay, trong toàn thành phố, nếu người nào không thể xây được nhà gạch thì phải ký “hợp đồng từ bỏ đất đai để bị trục xuất và dỡ bỏ nhà tranh” để thành phố thu hồi đất đó bằng một giá bồi thường rẻ mạt, mà những người đó lại chiếm số đông trong dân cư. Tuy nhiên, người ta vẫn để nguyên trạng những nhà trong khu vực phía nam con đường chạy từ nhà thương Đồn Thủy đến ga Hà Nội (dọc theo đường Trần Hưng Đạo ngày nay) và lên đến vườn Bách thảo, cùng với vùng ngoại ô thành phố. Đấy là khu vực của phần lớn dân nghèo.


  1. Nhà tranh vách đất phố Thợ Nhuộm.

Dù sao nhà tranh vẫn xuất hiện lại mỗi khi kinh tế gặp khủng hoảng. Năm 1934, số nhà tạm bợ chiếm hơn một nửa số đơn xin phép xây nhà, và nhà chức trách đành phải để tồn tại nhà lá xung quanh khu Văn miếu. Còn trong những giai đoạn bình thường, sự cấm đoán đó vẫn có hiệu lực, cho nên vào giữa những năm 1930 số nhà lá chỉ còn chiếm có 15% nhà ở, và những năm sau chỉ còn khoảng 10% (dưới 3 ha). Trong vòng 40 năm, diện mạo thành phố đã thay đổi, gồm 60% ngôi nhà kiểu mới và 30% nhà ống theo lối cổ. Sự phân biệt về tài sản, cộng thêm chính sách của thành phố đã biến những khu phố Tây thành những pháo đài thực sự.

Dựa theo tài liệu của Philippe Papin trong

Lịch sử Hà Nội, 2001